Wissenswertes (Fragen & Antworten)

Kapitalanleger die nach einer sicheren Geldanlage mit einer attraktiven Verzinsung suchen und keinen Aufwand mit Ihrem Investment haben wollen, sind hier sehr gut aufgehoben. Eine Geldanlage mit vergleichbarer Rendite und Sicherheit lässt sich heutzutage auf dem Anlagemarkt nur sehr schwer finden.

Wer nur kurzfristig sein Geld parken möchte, für den ist diese Anlageklasse sicherlich nicht geeignet. Eine Pflegeimmobilie ist ideal zum Vermögensaufbau und Altersvorsorge geeignet, daher sollte der Anlagehorizont mittel- bis langfristig sein.

Vor Bau einer Pflegeeinrichtung wird vom Bauträger bzw. Betreiber eine genaue Standortanalyse durchgeführt und auf Eignung geprüft. Für den Investor ist die Regionalität zu seinem Wohnort in dieser Anlageklasse nicht entscheidend, da sich Betreiber und Verwalter vor Ort um alles kümmern und die Immobilie langfristig vermietet ist. Für den Investor sind Sicherheit, Rendite und Langfristigkeit hier die wichtigeren Kriterien.

An Kaufnebenkosten fallen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Notar- und Grundbuchkosten betragen ca. 1,5 %-2 %. Maklercourtage fällt keine an.

Von der monatlichen Miete werden die Kosten für die Hausverwaltung sowie eine geringe Instandhaltungsrücklage abgezogen.

Die Pachtverträge enthalten in der Regel eine sogenannte Wertsicherungsklauseln, so daß die Miete bei Inflation nicht auf ihrem ursprünglichen Wert bleibt.

Das Gebäude kann jährlich mit 2 % 50 Jahre lang abgeschrieben werden, das Inventar meist mit 10 % 10 Jahre lang. Nach 10 Jahren entfällt bei Verkauf der Pflegeimmobilie die Spekulationssteuer.

Das Jahressteuergesetz 2022 sieht vor, dass Gebäude, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt werden, mit 3% abzuschreiben sind, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht.

Durch die energieeffiziente Bauweise können zinsgünstige KfW-Darlehen bis zu Euro 150.000 in Anspruch genommen werden. Je nach Energiestandard werden Tilgungszuschüsse bis zu Euro 24.000 gewährt.

Wie jede andere Wohnimmobilie wird auch die Pflegeimmobilie im Grundbuch eingetragen. Wird der Kaufpreis ganz oder teilweise fremdfinanziert, wird für die finanzierende Bank eine entsprechende Grundschuld in Abt. 3 des Grundbuches eingetragen.

Der Käufer und seine nahen Angehörigen haben die Option bei Bedarf in ein freiwerdendes Appartement in der Pflegeeinrichtung einziehen zu können. Häufig gilt dieses bevorzugte Belegungsrecht für alle Einrichtungen des Betreibers in Deutschland.

Gängig ist, daß der Betreiber die Kosten für die Instandhaltung trägt. Lediglich die Kosten für Dach und Fach verbleiben beim Käufer.

Für die Belegung der einzelnen Appartements sorgt der Betreiber. Er bezahlt belegungsunabhängig für die gesamte Pflegeimmobilie monatlich die Miete. Diese wird dann auch bei Leerstand einzelner Appartements durch die Verwaltung auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Ist die Vertragslaufzeit abgelaufen, bedeutet dies nicht, daß die Pflegeeinrichtung nicht mehr genutzt werden kann. Schließlich müssen die Bewohner ja weiter versorgt werden. Entweder man schließt mit dem bisherigen Betreiber einen neuen Pachtvertrag oder es muß ein neuer Betreiber gesucht werden.

Darunter versteht man die Startphase der Pflegeeinrichtung nach Fertigstellung und Übernahme durch den Betreiber. Gerade in der Anfangszeit hat der Betreiber höhere Investitionen zu tätigen und es dauert in der Regel einige Monate bis die Einrichtung voll belegt ist. Um den Betreiber in dieser Phase nicht zu sehr zu belasten, ist häufig der Zeitraum vertraglich geregelt, in der der Betreiber keine Miete bezahlen muß.

Wie jede Geldanlage birgt auch die Investition in ein Pflegeappartement ein Risiko. Das größte Risiko bei einer Pflegeimmobilie ist, daß der Betreiber ausfällt. Dieses wird aber allgemein als relativ gering eingeschätzt. Trotz dieser sehr geringen Ausfallwahrscheinlichkeit des Betreibers, kann es einmal zu einer Insolvenz kommen. In diesem Fall benennt der jeweilige Sozialhilfeträger einen Übergangsbetreiber der die Einrichtung weiter führt, bis ein neuer Betreiber gefunden ist.

Die Miete wird belegungsunabhängig, auch bei Leerstand bezahlt.

Ja. Prognosen gehen davon aus, daß in den nächsten Jahren eine gewaltige Unterdeckung an Pflegeplätzen vorhanden sein wird. Es werden weit weniger Pflegeeinrichtungen gebaut, als Pflegeplätze benötigt werden.

Um eine Pflegeeinrichtung wirtschaftlich erfolgreich betreiben zu können spielt die Größe schon eine Rolle. Zu große Einheiten haben ein größeres Belegungsrisiko, zu Kleine sind auf Grund der Größe oftmals langfristig nicht rentabel. Experten sehen eine Größe von 80-120 Appartements in einer Pflegeeinrichtung als optimal an.