Was sind Pflegeimmobilien?

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Die demographischen Entwicklung in Deutschland zeigt deutlich auf, wir werden immer älter! Die Lebenserwartung steigt in Deutschland bis 2060 auf durchschnittlich 87 Jahre. Die ist eine Steigerung um 30 Prozent innerhalb des letzten Jahrhunderts.

Immer mehr Menschen sind in Deutschland im Zuge der Alterung der Gesellschaft von Pflege­bedürftig­keit betroffen. Im Dezember 1999 gab es 2,02 Millionen Pflege­bedürftige, im Dezember 2009 war ihre Zahl auf 2,34 Millionen gestiegen und im Dezember 2019 waren 4,13 Millionen Menschen pflege­bedürftig im Sinne des Pflege­versicherungs­gesetzes (SGB XI). Im Dezember 2021 waren es 4,96 Millionen.

Dadurch steigt natürlich auch der Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen stetig an. Bereits heute stehen wir vor der Herausforderung, dass der Bedarf an Pflegeplätzen schon heute nicht mehr gedeckt werden kann. Pflegebedarf und das vorhandene Angebot an Pflegeeinrichtungen ist schon heute in einem unguten Verhältnis und wird in den nächsten Jahren weiter auseinandergehen. Durchgeführte Studien zeigen auf, dass bis zum Jahr 2030 ca. 300.000 Pflegeplätze benötigt werden. Zusätzlich wird diese Situation verschärft,  da viele in die Jahre gekommene Pflegeeinrichtungen nicht mehr den heutigen Standards entsprechen und dringend durch neue Einrichtungen ersetzt werden müssen. Fazit: Es wird daher ausgegangen, dass in den nächsten Jahren es zu einer deutlichen Unterdeckung an Pflegeimmobilien kommen wird. Diese Tatsache macht ein Investment in eine Pflegeimmobilie weitgehend unabhängig von der wirtschaftlichen Konjunktur und zu einer besonders sicheren und wertstabilen Kapitalanlage.

Das Konzept Pflegeimmobilien

Die Pflegeeinrichtung mit bspw. 80 – 120 Pflegeappartements wird von einem Bauträger bzw. Projektentwickler geplant und in Zusammenarbeit mit dem zukünftigen Betreiber gebaut. Einzelne Einheiten werden aufgeteilt und im Teileigentum an Kapitalanleger verkauf, dies entspricht dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Mit Bezahlen des Kaufpreises und Eintragung im Grundbuch wird der Investor Eigentümer der Pflegeimmobilie und kann diese jederzeit wieder verkaufen, verschenken oder vererben, ganz wie er will. Der Mietvertrag mit meist mindestens 20 Jahre Laufzeit plus Verlängerungsoption wird vom Betreiber als Generalmieter der Pflegeeinrichtung unterschrieben. Während der Laufzeit des Mietvertrages obliegen dem Betreiber und dem Verwalter der Einrichtung alle verwaltungstechnischen Aufgaben wie Erstellen der Nebenkostenabrechnung, Beauftragung notwendiger Reparaturen als auch die Mietersuche. Vorteil: Die Miete erhält der Eigentümer vom Betreiber als Generalmieter und nicht vom Bewohner des Pflegeappartements, selbst dann, wenn das Pflegeappartement einmal leerstehen sollte.

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Nebenkosten der Pflegeimmobilie

Es fallen neben dem Kaufpreis der Pflegeimmobilie im Kaufprozess einmalige Erwerbskosten an. Diese Anschaffungsnebenkosten beinhalten die Notargebühren und die bekannte Grunderwerbssteuer je Bundesland. Die Notargebühren liegen bei jedem Immobilienkauf zwischen 1,5 und 2,5 Prozent des Kaufpreises. 

Beim Kauf fällt die Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland beträgt aktuell sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Dach- und Fachklausel bei Pflegeimmobilien

Der Betreiber ist bei Pflegeimmobilien für die Instandhaltung verantwortlich. Dach und Fach verbleiben aber bei der Eigentümergemeinschaft.

„Dach“ bezeichnet das Dach sowie die tragende Konstruktion. Als „Fach“ bezeichnet man das Äußere des Gebäudes, also Fenster und Fassade der Immobilie, sowie feste Installationen wie Rohrleistungssysteme.